Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, schaut oft zuerst auf den Kaufpreis. Dabei übersehen viele Einsteiger einen entscheidenden Posten: die Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland und Vertragsgestaltung kommen schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises obendrauf. Diese Kosten senken die Rendite und erhöhen das benötigte Eigenkapital -- wer sie unterschätzt, rechnet sich sein Investment schön.

In diesem Artikel erfährst du, welche Kaufnebenkosten bei Immobilien in Deutschland anfallen, wie hoch sie in den einzelnen Bundesländern ausfallen und wie du sie in deine Investitionsentscheidung korrekt einbeziehst.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie werden beim Kauf sofort fällig und sind -- anders als der Kaufpreis selbst -- in der Regel nicht finanzierbar oder nur unter ungünstigen Konditionen. Das bedeutet: Du musst sie fast immer aus deinem Eigenkapital bezahlen.

Die vier wesentlichen Bestandteile der Kaufnebenkosten sind:

Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig)
Notarkosten (gesetzlich geregelt)
Grundbuchkosten (gesetzlich geregelt)
Maklerprovision (marktabhängig, nicht immer fällig)

Schauen wir uns jeden Posten im Detail an.

Grunderwerbsteuer: Der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist in fast allen Fällen der größte einzelne Nebenkosten-Posten. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und fällt einmalig beim Immobilienkauf an. Die Höhe variiert je nach Bundesland erheblich -- zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)

Bundesland	Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,0 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5,0 %

Der Unterschied ist gewaltig: Wer in Bayern kauft, zahlt bei einer 300.000-Euro-Immobilie gerade einmal 10.500 Euro Grunderwerbsteuer. In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland oder Schleswig-Holstein wären es 19.500 Euro -- fast das Doppelte. Allein dieser Posten kann die Differenz zwischen einem positiven und einem negativen Cashflow ausmachen.

Wichtig: Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis inklusive mitgekauftem Inventar erhoben -- es sei denn, Inventar wie Einbauküche oder Möbel wird im Kaufvertrag separat ausgewiesen. Hier lässt sich legal Grunderwerbsteuer sparen, wenn der Inventarwert realistisch angesetzt wird (Richtwert: bis ca. 15 % des Kaufpreises akzeptieren die Finanzämter in der Regel ohne Nachweis, darüber wird es prüfungsrelevant).

Notarkosten: Gesetzlich geregelt, aber nicht trivial

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notar kein rechtswirksamer Immobilienkauf. Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit einheitlich -- du kannst den Notar also nicht nach Preis auswählen.

Die Notarkosten betragen typischerweise 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie umfassen:

Beurkundung des Kaufvertrags (die Hauptgebühr)
Vollzug des Kaufvertrags (Einholung von Genehmigungen, Löschungsbewilligungen)
Betreuung des Kaufvertrags (Überwachung der Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung)
Bestellung der Grundschuld (falls eine Finanzierung erfolgt)

Ein separater Posten, der oft dem Notar zugeschlagen wird, aber eigentlich an das Grundbuchamt geht, sind die Grundbuchkosten.

Grundbuchkosten: Eintragung und Grundschuld

Für die Umschreibung des Eigentums und die Eintragung einer Grundschuld (bei Finanzierung) erhebt das Grundbuchamt Gebühren. Diese liegen in der Regel bei 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Grundbuchkosten setzen sich zusammen aus:

Eigentumsumschreibung: Eintragung des neuen Eigentümers
Grundschuldeintragung: Eintragung des Darlehens als Sicherheit für die Bank
Auflassungsvormerkung: Sicherung des Käufers zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung
Löschung alter Grundschulden: Falls der Verkäufer noch Belastungen im Grundbuch hat

Zusammen mit den Notarkosten kannst du für Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Maklerprovision: Der variable Posten

Seit der Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das sogenannte Halbteilungsprinzip: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. In der Praxis hat sich das so eingependelt:

Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision (je 50 %)
Die Gesamtprovision liegt typischerweise bei 5,95 bis 7,14 % inkl. MwSt.
Der Käuferanteil beträgt damit meist 2,975 bis 3,57 % inkl. MwSt.

In einigen Märkten -- etwa bei stark nachgefragten Objekten -- gelingt es, provisionsfrei zu kaufen (Privatverkauf, Zwangsversteigerung, Bauträger). In anderen Regionen ist die Maklerprovision ein fester Bestandteil fast jeder Transaktion.

Tipp: Bei Anlageimmobilien ist die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten steuerlich absetzbar -- sie wird über die Abschreibung (AfA) mit dem Gebäudeanteil über 50 Jahre verteilt. Das mindert zwar die Steuerlast, aber erst über einen langen Zeitraum.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten einer Eigentumswohnung

Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an. Du kaufst eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

Kaufpreis: 250.000 Euro
Standort: Nordrhein-Westfalen
Makler: Ja, mit hälftiger Teilung (3,57 % Käuferanteil inkl. MwSt.)

Posten	Prozent	Betrag
Grunderwerbsteuer (NRW)	6,50 %	16.250 Euro
Notar und Grundbuch	1,50 %	3.750 Euro
Maklerprovision (Käuferanteil)	3,57 %	8.925 Euro
Kaufnebenkosten gesamt	11,57 %	28.925 Euro
Gesamtinvestition		278.925 Euro

Aus dem Kaufpreis von 250.000 Euro wird also eine Gesamtinvestition von knapp 279.000 Euro. Wer seinen Eigenkapitaleinsatz plant, muss diese 28.925 Euro zusätzlich einkalkulieren -- und zwar on top zum ohnehin geforderten Eigenkapitalanteil der Bank.

Zum Vergleich: Dieselbe Wohnung in Bayern ohne Makler:

Posten	Prozent	Betrag
Grunderwerbsteuer (Bayern)	3,50 %	8.750 Euro
Notar und Grundbuch	1,50 %	3.750 Euro
Maklerprovision	0,00 %	0 Euro
Kaufnebenkosten gesamt	5,00 %	12.500 Euro
Gesamtinvestition		262.500 Euro

Der Unterschied beträgt über 16.000 Euro -- Geld, das im NRW-Szenario die Rendite drückt und mehr Eigenkapital bindet.

Du willst wissen, wie sich die Kaufnebenkosten auf die Rendite und den Cashflow deiner konkreten Immobilie auswirken? Mit ImmoCalc kannst du alle Nebenkosten im Berechnungs-Wizard Schritt für Schritt erfassen. Die App berechnet automatisch die Grunderwerbsteuer für dein Bundesland und zeigt dir sofort, wie sich die Gesamtinvestition auf deine Nettomietrendite und deinen monatlichen Cashflow auswirkt.

Wie Kaufnebenkosten die Rendite beeinflussen

Die Kaufnebenkosten fließen direkt in die Berechnung der Nettomietrendite ein. Während die Bruttomietrendite nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis setzt, berücksichtigt die Nettomietrendite die tatsächliche Gesamtinvestition:

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / Gesamtinvestition x 100

Nehmen wir unser NRW-Beispiel mit einer Monatsmiete von 900 Euro kalt und nicht umlagefähigen Kosten von 1.200 Euro pro Jahr:

Bruttomietrendite: (10.800 / 250.000) x 100 = 4,32 %
Nettomietrendite: ((10.800 - 1.200) / 278.925) x 100 = 3,44 %

Die Kaufnebenkosten senken die Rendite in diesem Fall um fast einen ganzen Prozentpunkt. Bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises (die Bank finanziert 250.000 Euro, die Nebenkosten zahlst du aus Eigenkapital) wirkt sich das noch stärker auf die Eigenkapitalrendite aus.

Wenn du tiefer in die verschiedenen Renditekennzahlen eintauchen möchtest, lies unseren Artikel zur Renditeberechnung für Immobilien.

Sonderfälle und Sparpotenziale

Grunderwerbsteuer auf Inventar sparen

Wie oben erwähnt, kannst du die Grunderwerbsteuer auf mitgekauftes Inventar vermeiden, indem du es separat im Kaufvertrag auflistest. Gerade bei möblierten Wohnungen oder bei Einbauküchen lohnt sich das:

Einbauküche: 5.000 - 15.000 Euro
Markise/Jalousien: 1.000 - 3.000 Euro
Sauna/Kamin: 2.000 - 8.000 Euro

Bei einem Inventarwert von 10.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % sparst du 650 Euro. Kein riesiger Betrag, aber in Summe über mehrere Investments hinweg addiert sich das.

Kaufnebenkosten bei Neubauprojekten

Beim Kauf vom Bauträger entfällt in der Regel die Maklerprovision. Dafür ist der Grunderwerbsteuersatz auf den gesamten Kaufpreis (Grundstück plus Gebäude) fällig. Bei getrennt abgewickelten Grundstückskäufen und Bauverträgen kann die Grunderwerbsteuer theoretisch nur auf den Grundstückspreis anfallen -- hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn die Finanzämter prüfen solche Gestaltungen kritisch.

Kaufnebenkosten bei Zwangsversteigerungen

Bei Zwangsversteigerungen entfallen Notar- und Maklerkosten. Die Eigentumsumschreibung erfolgt durch den Zuschlagsbeschluss des Gerichts. Die Grunderwerbsteuer fällt jedoch auf das Meistgebot an. Das macht Zwangsversteigerungen bei den Nebenkosten günstiger -- typischerweise nur 4 bis 7 Prozent statt 8 bis 15 Prozent.

Kaufnebenkosten in der VV GmbH

Wer Immobilien über eine vermögensverwaltende GmbH kauft, kann die Kaufnebenkosten als Anschaffungskosten aktivieren. Sie erhöhen die Abschreibungsbasis und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Für Share Deals (Kauf von GmbH-Anteilen statt der Immobilie direkt) gelten besondere Regeln bei der Grunderwerbsteuer. Hier lohnt sich eine steuerliche Beratung.

Kaufnebenkosten finanzieren: Geht das?

Die kurze Antwort: Ja, aber ungern. Die meisten Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlst. Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) ist möglich, aber:

Höherer Zinssatz: Die Bank verlangt einen Risikoaufschlag, typischerweise 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte.
Mehr Sicherheiten: Oft wird zusätzliche Sicherheit verlangt (weitere Immobilie, Bürgschaft).
Geringerer Verhandlungsspielraum: Du startest die Verhandlung aus einer schwächeren Position.
Höhere Annuität: Die monatliche Rate steigt, was den Cashflow belastet.

Für die meisten Investoren gilt: Plane die Kaufnebenkosten als festen Bestandteil deines Eigenkapitalbedarfs ein. Bei einer Kaufpreisfinanzierung von 80 Prozent und Kaufnebenkosten von 11 Prozent brauchst du also mindestens 31 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital.

Checkliste: Kaufnebenkosten richtig einplanen

Bevor du ein Kaufangebot abgibst, geh diese Punkte durch:

Grunderwerbsteuer kennen: Prüfe den Satz deines Bundeslandes. Die Unterschiede sind erheblich.
Inventar separat ausweisen: Kläre mit dem Verkäufer, ob Inventar separat im Kaufvertrag aufgeführt werden kann.
Maklerprovision verhandeln: Frage nach der genauen Höhe und ob Verhandlungsspielraum besteht.
Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren: Rechne mit 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.
Gesamtinvestition berechnen: Addiere alle Nebenkosten zum Kaufpreis, bevor du die Rendite kalkulierst.
Eigenkapitalbedarf ermitteln: Kaufnebenkosten plus geforderter Eigenkapitalanteil der Bank.
Cashflow-Auswirkung prüfen: Wie verändert die höhere Gesamtinvestition deinen monatlichen Cashflow?

Fazit: Kaufnebenkosten sind ein entscheidender Renditefaktor

Kaufnebenkosten sind kein Randthema -- sie sind ein wesentlicher Faktor bei der Bewertung jedes Immobilien-Investments. Je nach Bundesland und Vertragsgestaltung liegen sie zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises und können den Unterschied zwischen einer rentablen und einer unrentablen Investition ausmachen.

Die wichtigsten Takeaways:

Grunderwerbsteuer variiert stark: Von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).
Notar und Grundbuch sind fest kalkulierbar mit 1,5 bis 2,0 %.
Die Maklerprovision ist der variabelste Posten und lässt sich durch Privatverkäufe oder Verhandlung reduzieren.
Kaufnebenkosten senken die Rendite direkt und erhöhen den Eigenkapitalbedarf.
In der Gesamtinvestition müssen sie immer enthalten sein, sonst rechnest du dir dein Investment schön.

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Kaufnebenkosten bei Immobilien: Alle Kosten im Überblick (2026)