Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, schaut zuerst auf den Kaufpreis und die Mieteinnahmen. Doch zwischen Bruttomiete und tatsaechlichem Cashflow liegt ein Posten, der viele Investments staerker beeinflusst als erwartet: das Hausgeld. Jeden Monat ueberweist du als Eigentuemer einen festen Betrag an die Hausverwaltung -- und nicht alles davon kannst du auf deinen Mieter umlegen. Wer das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung falsch einschaetzt, rechnet sich die Rendite schoen und erlebt spaeter eine unangenehme Ueberraschung.

In diesem Artikel erfaehrst du alles, was du als Kapitalanleger ueber das Hausgeld bei Eigentumswohnungen wissen musst: woraus es sich zusammensetzt, welche Kosten du auf den Mieter umlegen kannst und welche nicht, wie hoch das Hausgeld typischerweise ausfaellt, und vor allem -- wie es sich auf deine Rendite und deinen Cashflow auswirkt. Mit einem ausfuehrlichen Rechenbeispiel zeigen wir dir, warum das Hausgeld bei der Investmententscheidung genauso wichtig ist wie der Kaufpreis.

Was ist das Hausgeld genau?

Das Hausgeld -- auch Wohngeld genannt -- ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentuemer an die Wohnungseigentuemergemeinschaft (WEG) zahlt. Es dient zur Deckung aller laufenden Kosten, die mit dem Gemeinschaftseigentum und der Verwaltung der Wohnanlage zusammenhaengen. Die rechtliche Grundlage findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere in den Paragraphen 16 und 28 WEG.

Wichtig: Das Hausgeld ist nicht identisch mit den Nebenkosten, die dein Mieter zahlt. Es umfasst mehr Positionen -- und genau diese Differenz ist fuer Kapitalanleger entscheidend.

Die Bestandteile des Hausgelds im Ueberblick

Das Hausgeld setzt sich aus drei grossen Bloecken zusammen:

1. Betriebskosten (umlagefaehig auf den Mieter)

Diese Kosten kannst du gemaess Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf deinen Mieter umlegen:

Grundsteuer (wird vom Eigentuemer gezahlt, aber auf den Mieter umgelegt)
Wasserversorgung und Abwasser
Heizkosten und Warmwasser
Aufzugskosten (Strom, Wartung, Pruefung)
Muellabfuhr und Strassenreinigung
Gebaeudereinigung und Ungezieferbekaempfung
Gartenpflege
Beleuchtung der Gemeinschaftsflaechen
Schornsteinfeger
Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebaeudes
Gemeinschaftsantennenanlage oder Kabelanschluss
Hausmeisterkosten
Sonstige Betriebskosten (z.B. Wartung von Rauchmeldern)

2. Verwaltungskosten (nicht umlagefaehig)

Diese Kosten traegst du als Eigentuemer allein:

Verwaltergebuehr (typisch 20 bis 35 Euro pro Einheit und Monat)
Kosten fuer Eigentuememerversammlungen
Kontogebuehren der WEG
Kosten fuer den Verwaltungsbeirat

3. Instandhaltungsruecklage (nicht umlagefaehig)

Die Zufuehrung zur Instandhaltungsruecklage ist ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefaehig. Sie dient der Finanzierung von Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum -- vom neuen Dach ueber die Fassadensanierung bis zur Aufzugsmodernisierung. Mehr zur korrekten Berechnung der Instandhaltungsruecklage findest du in unserem Ratgeber zur Instandhaltungsruecklage.

Umlagefaehig vs. nicht umlagefaehig -- die entscheidende Unterscheidung

Fuer dich als Kapitalanleger ist die Unterscheidung zwischen umlagefaehigen und nicht umlagefaehigen Kosten der zentrale Punkt. Denn nur die umlagefaehigen Kosten kannst du ueber die Betriebskostenabrechnung an deinen Mieter weitergeben. Die nicht umlagefaehigen Kosten bleiben bei dir haengen und reduzieren deinen Cashflow direkt.

Was bedeutet "nicht umlagefaehig" konkret?

Die zwei groessten nicht umlagefaehigen Posten im Hausgeld sind:

Verwaltungskosten: 20 bis 35 Euro pro Monat
Instandhaltungsruecklage: Je nach Alter und Zustand des Gebaeudes zwischen 0,80 und 2,00 Euro pro Quadratmeter und Monat

Bei einer typischen 65-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich daraus ein nicht umlagefaehiger Anteil von 90 bis 165 Euro pro Monat. Diesen Betrag musst du von deiner Kaltmiete abziehen, um den tatsaechlichen Netto-Cashflow zu ermitteln.

Warum die Instandhaltungsruecklage kein "verlorenes Geld" ist

Viele Einsteiger empfinden die Instandhaltungsruecklage als reine Belastung. Aber sie hat zwei wichtige Funktionen:

Werterhalt: Ohne ausreichende Ruecklage verfaellt die Bausubstanz -- und damit sinkt der Wert deiner Immobilie. Eine gut gefuellte Ruecklage schuetzt dein Investment langfristig.
Schutz vor Sonderumlagen: Wenn die Ruecklage nicht ausreicht, um notwendige Reparaturen zu finanzieren, beschliesst die Eigentuemergemeinschaft eine Sonderumlage. Das kann schnell 5.000, 10.000 oder sogar 20.000 Euro bedeuten -- und dieser Betrag wird auf einen Schlag faellig.

Die Instandhaltungsruecklage ist also eine Art Sparrate fuer deine Immobilie. Sie mindert zwar deinen laufenden Cashflow, schuetzt dich aber vor unplanbaren Grossausgaben.

Wie hoch ist das Hausgeld typischerweise?

Die Hoehe des Hausgelds variiert je nach Lage, Alter, Ausstattung und Groesse der Wohnanlage erheblich. Hier sind Richtwerte fuer Deutschland im Jahr 2026:

Durchschnittliche Hausgeld-Kosten nach Gebaeudealter

Gebaeudealter	Hausgeld pro qm/Monat	Bei 65 qm Wohnung
Neubau (nach 2015)	2,50 -- 3,50 Euro	163 -- 228 Euro
Bestandsbau (1980--2015)	3,00 -- 4,50 Euro	195 -- 293 Euro
Altbau (vor 1980)	3,50 -- 5,50 Euro	228 -- 358 Euro
Altbau mit Aufzug	4,00 -- 6,50 Euro	260 -- 423 Euro

Diese Werte sind Gesamtbetraege inklusive aller drei Bloecke (Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltungsruecklage). Wohnungen mit Aufzug, Tiefgarage, Gemeinschaftsgarten oder Schwimmbad liegen am oberen Ende -- oder darueber.

Was treibt das Hausgeld in die Hoehe?

Einige Faktoren, auf die du beim Kauf achten solltest:

Aufzug: Ein Aufzug kann 30 bis 80 Euro pro Monat und Einheit kosten (Strom, Wartung, Pruefung, TUeV)
Heizungsart: Oelheizungen und aeltere Gasheizungen sind oft teurer als Fernwaerme oder Waermepumpen
Gebaeudegroesse: Kleine WEGs mit wenigen Einheiten haben hoehere Pro-Kopf-Kosten fuer Verwaltung und Versicherung
Zustand der Bausubstanz: Sanierungsbedarf bedeutet hoehere Instandhaltungsruecklage oder drohende Sonderumlagen
Lage: Grundsteuer und Muellabfuhrkosten variieren je nach Gemeinde erheblich

Rechenbeispiel: Hausgeld und seine Auswirkung auf die Rendite

Schauen wir uns an einem konkreten Beispiel an, wie stark das Hausgeld die Rendite einer Kapitalanlage beeinflusst. Dieses Beispiel zeigt, warum du das Hausgeld bei der Kaufentscheidung nicht unterschaetzen darfst.

Die Ausgangssituation

Du erwaegst den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

Kaufpreis: 200.000 Euro
Wohnflaeche: 65 qm
Kaltmiete: 650 Euro pro Monat (10,00 Euro/qm)
Hausgeld gesamt: 280 Euro pro Monat (4,31 Euro/qm)

Das Hausgeld setzt sich wie folgt zusammen:

Position	Betrag/Monat
Betriebskosten (umlagefaehig)	150 Euro
Verwaltungskosten	28 Euro
Instandhaltungsruecklage	82 Euro
Hausgeld Sonderumlage (anteilig)	20 Euro
Hausgeld gesamt	280 Euro
Davon nicht umlagefaehig	130 Euro

Berechnung der Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite beruecksichtigt nur Kaufpreis und Kaltmiete:

Bruttomietrendite = (650 Euro x 12) / 200.000 Euro = 3,90 %

Fuer die Nettomietrendite muessen wir die nicht umlagefaehigen Kosten abziehen. Zusaetzlich zum nicht umlagefaehigen Hausgeld-Anteil kommen noch die Kaufnebenkosten hinzu. Angenommen, du kaufst in Nordrhein-Westfalen (Gesamtnebenkosten ca. 10 %):

Gesamtinvestition: 200.000 + 20.000 = 220.000 Euro
Jaehrliche Nettomieteinnahmen: (650 - 130) x 12 = 6.240 Euro

Nettomietrendite = 6.240 Euro / 220.000 Euro = 2,84 %

Das sind ueber ein voller Prozentpunkt Differenz zur Bruttomietrendite -- allein durch die nicht umlagefaehigen Kosten. Details zur vollstaendigen Renditeberechnung findest du in unserem Renditeberechnungs-Ratgeber.

Auswirkung auf den monatlichen Cashflow

Nehmen wir an, du finanzierst die Wohnung mit 80 Prozent Fremdkapital:

Darlehen: 160.000 Euro
Zinssatz: 3,5 % (Stand Anfang 2026)
Tilgung: 2,0 %
Monatliche Rate: 733 Euro

Position	Betrag/Monat
Kaltmiete	+650 Euro
Nicht umlagefaehiges Hausgeld	-130 Euro
Kreditrate (Zins + Tilgung)	-733 Euro
Cashflow vor Steuern	-213 Euro

Ohne Beruecksichtigung des nicht umlagefaehigen Hausgelds haettest du einen negativen Cashflow von nur -83 Euro berechnet. Die nicht umlagefaehigen Kosten verschlechtern den Cashflow in diesem Beispiel also um 130 Euro pro Monat -- oder 1.560 Euro pro Jahr. Wie du den Cashflow deiner Immobilie vollstaendig berechnen kannst -- inklusive aller steuerlichen Effekte -- zeigt unser Cashflow-Ratgeber.

Du willst wissen, wie sich das Hausgeld auf die Rendite und den Cashflow deiner konkreten Immobilie auswirkt? Mit ImmoCalc kannst du alle Kostenarten -- einschliesslich umlagefaehiger und nicht umlagefaehiger Nebenkosten -- in wenigen Minuten durchrechnen und verschiedene Szenarien vergleichen.

Die Hausgeldabrechnung lesen und verstehen

Einmal im Jahr erstellt die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung (auch Jahresabrechnung genannt). Als Kapitalanleger solltest du dieses Dokument sorgfaeltig pruefen -- sowohl beim Kauf (rueckwirkende Abrechnungen vom Verkaeufer anfordern!) als auch jedes Jahr als Eigentuemer.

Aufbau einer typischen Hausgeldabrechnung

Die Hausgeldabrechnung besteht aus:

Gesamtabrechnung: Alle Einnahmen und Ausgaben der gesamten WEG
Einzelabrechnung: Dein persoenlicher Anteil an den Kosten, aufgeschluesselt nach Verteilungsschluessel
Darstellung der Instandhaltungsruecklage: Stand zu Jahresbeginn, Zufuehrungen, Entnahmen, Stand zum Jahresende

Worauf du als Kapitalanleger besonders achten solltest

Verteilungsschluessel pruefen: Die Kosten werden nach unterschiedlichen Schluesseln verteilt -- Miteigentumsanteile (MEA), Wohnflaeche, Personenzahl oder Verbrauch. Pruefe, ob der Schluessel fair und korrekt angewendet wird.

Kostenentwicklung beobachten: Vergleiche die Abrechnung mit dem Vorjahr. Steigen bestimmte Posten ueberproportional? Das kann auf Probleme hindeuten (z.B. steigende Reparaturkosten als Vorbote groesserer Sanierungen).

Instandhaltungsruecklage pruefen: Ist die Ruecklage ausreichend gefuellt? Eine zu niedrige Ruecklage bei einem aelteren Gebaeude ist ein Warnsignal -- Sonderumlagen koennten drohen.

Nachzahlung oder Guthaben: Die Differenz zwischen deinen monatlichen Vorschuessen und den tatsaechlichen Kosten wird als Nachzahlung oder Guthaben abgerechnet. Regelmaessige Nachzahlungen deuten auf ein zu niedrig angesetztes Hausgeld hin.

Hausgeld als Kaufkriterium: Worauf du vor dem Kauf achten musst

Bevor du eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufst, solltest du das Hausgeld gruendlich analysieren. Diese Checkliste hilft dir dabei:

1. Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung anfordern

Verlange vom Verkaeufer oder der Hausverwaltung:

Den aktuellen Wirtschaftsplan (zeigt das geplante Hausgeld fuer das laufende Jahr)
Die Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre (zeigen die tatsaechliche Kostenentwicklung)
Die Protokolle der letzten 3 Eigentuememerversammlungen (zeigen beschlossene oder geplante Massnahmen)

2. Instandhaltungsruecklage pruefen

Klaere folgende Fragen:

Wie hoch ist die aktuelle Ruecklage pro Quadratmeter? (Richtwert: mindestens 10 bis 15 Euro/qm bei Altbauten, 5 bis 10 Euro/qm bei Neubauten als jaehrliche Zufuehrung)
Wie hoch ist der Gesamtbestand der Ruecklage? (Bei einer 20-Einheiten-WEG sollten je nach Alter mindestens 50.000 bis 150.000 Euro vorhanden sein)
Stehen groessere Sanierungen an? (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Leitungen)
Gab es in der Vergangenheit Sonderumlagen? Wie hoch waren sie?

3. Hausgeld im Verhaeltnis zur Miete bewerten

Eine wichtige Kennzahl ist das Verhaeltnis von nicht umlagefaehigem Hausgeld zur Kaltmiete. Je hoeher dieser Anteil, desto staerker wird deine Rendite belastet:

Verhaeltnis	Bewertung
Unter 15 %	Gut -- geringer Renditeabzug
15 bis 25 %	Normal -- typisch fuer die meisten Wohnungen
Ueber 25 %	Kritisch -- hohe Belastung der Rendite

Im obigen Rechenbeispiel lag das Verhaeltnis bei 130/650 = 20 Prozent -- also im normalen Bereich. Bei Wohnungen mit hohem Hausgeld und niedriger Miete kann dieser Wert aber schnell auf 30 Prozent oder mehr steigen.

4. Verwaltungskosten hinterfragen

Die Verwaltergebuehr variiert stark. Pruefen, ob sie im Marktrahmen liegt:

Kleine WEG (unter 10 Einheiten): 25 bis 40 Euro pro Einheit/Monat
Mittlere WEG (10 bis 30 Einheiten): 20 bis 30 Euro pro Einheit/Monat
Grosse WEG (ueber 30 Einheiten): 18 bis 25 Euro pro Einheit/Monat

Ueberhoethe Verwaltungskosten lassen sich durch einen Verwalterwechsel senken -- aber das erfordert einen Mehrheitsbeschluss der Eigentuememergemeinschaft.

Hausgeld steuerlich absetzen -- was geht und was nicht?

Als Vermieter einer Eigentumswohnung kannst du einen Teil des Hausgelds steuerlich geltend machen. Das funktioniert ueber die Anlage V (Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung) deiner Einkommensteuererklaerung. Eine ausfuehrliche Uebersicht zu allen Steuervorteilen bei Immobilien findest du in unserem Steuervorteile-Ratgeber.

Was du absetzen kannst

Alle nicht umlagefaehigen Kosten, die du als Eigentuemer traegst, sind als Werbungskosten absetzbar:

Verwaltungskosten: Die Verwaltergebuehr und andere nicht umlagefaehige Verwaltungskosten mindern dein zu versteuerndes Einkommen
Instandhaltungsruecklage: Hier wird es etwas komplizierter (siehe naechster Abschnitt)
Sonderumlagen: Wenn sie fuer Erhaltungsaufwand verwendet werden, sind sie im Jahr der Zahlung oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre absetzbar

Die Besonderheit bei der Instandhaltungsruecklage

Die monatliche Zufuehrung zur Instandhaltungsruecklage ist steuerlich nicht sofort absetzbar. Das liegt daran, dass du mit der Zahlung ans WEG-Konto noch keine Aufwendungen fuer dein Objekt taetigst -- du sparst lediglich an.

Absetzbar wird die Instandhaltungsruecklage erst dann, wenn das Geld tatsaechlich fuer Reparaturen und Instandhaltungsmassnahmen ausgegeben wird. Der steuerlich relevante Zeitpunkt ist also nicht die Einzahlung, sondern die Verwendung. In der jaehrlichen Hausgeldabrechnung siehst du, welche Betraege tatsaechlich fuer Instandhaltung ausgegeben wurden -- und genau diese Betraege kannst du als Werbungskosten geltend machen.

Steuerliche Auswirkung auf die Rendite

Durch die steuerliche Absetzbarkeit der nicht umlagefaehigen Kosten verbessert sich deine Rendite nach Steuern. Konkret am Beispiel von oben (Grenzsteuersatz 42 Prozent):

Nicht umlagefaehiges Hausgeld: 130 Euro/Monat = 1.560 Euro/Jahr
Davon Verwaltungskosten (sofort absetzbar): 28 Euro x 12 = 336 Euro
Steuerersparnis Verwaltung: 336 x 42 % = 141 Euro/Jahr
Instandhaltungsruecklage: steuerlich wirksam erst bei tatsaechlicher Verwendung

Die tatsaechliche Belastung durch die Verwaltungskosten sinkt also von 336 auf 195 Euro pro Jahr. Bei der Instandhaltungsruecklage kommt die steuerliche Entlastung zeitversetzt, aber sie kommt.

7 Tipps fuer Kapitalanleger zum Hausgeld

Aus der Praxis haben sich diese Handlungsempfehlungen bewaehrt:

1. Hausgeld immer in die Kalkulation einbeziehen

Klingt offensichtlich, wird aber erstaunlich oft vergessen: Kalkuliere immer mit dem tatsaechlichen nicht umlagefaehigen Hausgeld-Anteil. Verwende nicht pauschal 1 Euro pro Quadratmeter, sondern die echten Zahlen aus dem Wirtschaftsplan.

2. Alte Protokolle lesen

Die Protokolle der Eigentuememerversammlungen der letzten 3 bis 5 Jahre verraten dir mehr ueber den Zustand der WEG als jedes Expose. Gab es Streit ueber Sanierungen? Wurden notwendige Massnahmen aufgeschoben? Gibt es eine aktive Eigentuemergemeinschaft oder herrscht Stillstand?

3. Lieber hoehere Ruecklage als niedrigeres Hausgeld

Ein niedriges Hausgeld mag auf den ersten Blick attraktiv wirken, weil es den Cashflow verbessert. Aber wenn die Instandhaltungsruecklage zu niedrig angesetzt ist, drohen Sonderumlagen -- und die sind deutlich schmerzhafter als ein paar Euro mehr Hausgeld pro Monat.

4. Hausgeldentwicklung prognostizieren

Energiekosten, Versicherungsbeitraege, Verwaltergebuehren -- all diese Posten steigen tendenziell. Rechne mit einer jaehrlichen Hausgeldsteigerung von 2 bis 3 Prozent. Ueber 10 Jahre kann das den Cashflow deutlich beeinflussen.

5. Auf die WEG-Groesse achten

Sehr kleine WEGs (unter 5 Einheiten) haben oft ueberproportional hohe Pro-Kopf-Kosten und koennen schwieriger zu verwalten sein. Groessere Anlagen (15 bis 40 Einheiten) bieten meist ein besseres Kosten-Nutzen-Verhaeltnis.

6. Energetische Sanierung im Blick behalten

Mit dem Gebaeudeenergiegesetz (GEG) kommen auf viele aeltere Gebaeude energetische Sanierungspflichten zu. Das kann zu erheblichen Sonderumlagen fuehren. Pruefe vor dem Kauf, ob die Wohnanlage bereits energetisch modernisiert wurde oder ob Sanierungsbedarf besteht.

7. Verschiedene Szenarien durchrechnen

Was passiert, wenn das Hausgeld um 20 Prozent steigt? Was, wenn eine Sonderumlage von 10.000 Euro kommt? Rechne verschiedene Szenarien durch, um zu sehen, wie robust dein Investment ist. Die Sensitivitaetsanalyse von ImmoCalc hilft dir dabei, genau solche Szenarien systematisch zu durchleuchten -- so erkennst du fruehzeitig, ob dein Investment auch unter unguentigen Bedingungen noch funktioniert.

Hausgeld vs. Nebenkosten: Die haeufigsten Missverstaendnisse

Viele Einsteiger verwechseln Hausgeld und Nebenkosten oder verstehen den Zusammenhang nicht richtig. Hier klaren wir die wichtigsten Missverstaendnisse auf:

Missverstaendnis 1: "Das Hausgeld ist das, was der Mieter an Nebenkosten zahlt"

Falsch. Die Nebenkosten des Mieters (Betriebskostenvorauszahlung) umfassen nur die umlagefaehigen Betriebskosten. Das Hausgeld beinhaltet zusaetzlich Verwaltungskosten und Instandhaltungsruecklage, die der Eigentuemer traegt.

Missverstaendnis 2: "Hohes Hausgeld bedeutet hohe Nebenkosten fuer den Mieter"

Nicht zwangslaeufig. Ein hohes Hausgeld kann auch durch eine hohe Instandhaltungsruecklage oder teure Verwaltung verursacht sein -- beides traegt der Eigentuemer. Die umlagefaehigen Betriebskosten koennen trotzdem moderat sein.

Missverstaendnis 3: "Die Instandhaltungsruecklage gehoert mir und bekomme ich beim Verkauf zurueck"

Jein. Die Instandhaltungsruecklage geht beim Verkauf automatisch auf den Kaeufer ueber -- sie ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden. Du bekommst sie nicht separat erstattet. Allerdings spiegelt eine gut gefuellte Ruecklage den Wert der Immobilie wider und kann den Kaufpreis positiv beeinflussen. Das ist auch ein Aspekt, den du bei einer Immobilienbewertung beruecksichtigen solltest.

Missverstaendnis 4: "Ich kann die gesamten Nebenkosten auf den Mieter umlegen"

Nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Positionen. Reparaturen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsruecklage gehoeren nicht dazu. Auch muessen die Betriebskosten im Mietvertrag korrekt vereinbart sein -- ohne wirksame Umlagevereinbarung traegst du als Vermieter alle Kosten.

Hausgeld bei der Finanzierung beruecksichtigen

Auch Banken schauen sich das Hausgeld bei der Kreditvergabe genau an. Wenn du eine Immobilienfinanzierung fuer deine Kapitalanlage planst, solltest du wissen, wie Banken das Hausgeld bewerten.

So rechnen Banken

Banken setzen bei der Kreditpruefung typischerweise nicht die volle Kaltmiete als Einnahme an, sondern rechnen konservativ:

Mieteinnahmen: Nur 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete werden angesetzt (Sicherheitsabschlag fuer Mietausfall)
Bewirtschaftungskosten: Die Bank kalkuliert pauschal oder mit dem tatsaechlichen nicht umlagefaehigen Hausgeld

Das bedeutet: Je hoeher das nicht umlagefaehige Hausgeld, desto weniger Einkommen rechnet dir die Bank an -- und desto schlechter faellt die Kapitaldienstfaehigkeit aus. Im Extremfall kann ein ueberhohtes Hausgeld dazu fuehren, dass die Bank die Finanzierung ablehnt oder schlechtere Konditionen anbietet.

Checkliste: Hausgeld bei Kapitalanlage-Wohnungen

Zum Abschluss eine kompakte Checkliste fuer den Kauf:

Vor dem Kauf:

Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre angefordert?
Protokolle der Eigentuememerversammlungen gelesen?
Hoehe und Zusammensetzung des Hausgelds analysiert?
Nicht umlagefaehigen Anteil berechnet?
Instandhaltungsruecklage auf Angemessenheit geprueft?
Geplante Sanierungen oder beschlossene Sonderumlagen identifiziert?
Hausgeld-zu-Miete-Verhaeltnis bewertet?

In der Kalkulation:

Nicht umlagefaehiges Hausgeld in Cashflow-Berechnung einbezogen?
Jaehrliche Hausgeldsteigerung (2 bis 3 Prozent) einkalkuliert?
Szenario mit Sonderumlage durchgerechnet?
Steuerliche Auswirkungen beruecksichtigt?
Rendite netto (nach nicht umlagefaehigen Kosten) statt nur brutto berechnet?

Fazit: Das Hausgeld entscheidet ueber die wahre Rendite

Das Hausgeld ist weit mehr als nur ein monatlicher Dauerauftrag an die Hausverwaltung. Fuer dich als Kapitalanleger ist es ein renditebestimmender Faktor, der den Unterschied zwischen einem profitablen und einem verlustbringenden Investment ausmachen kann. Die nicht umlagefaehigen Kosten -- Verwaltung, Instandhaltungsruecklage und gegebenenfalls Sonderumlagen -- reduzieren deinen tatsaechlichen Cashflow direkt und muessen bei jeder serioeser Kalkulation beruecksichtigt werden.

Drei zentrale Erkenntnisse aus diesem Artikel:

Bruttomietrendite luegt: Erst wenn du die nicht umlagefaehigen Kosten abziehst, siehst du die wahre Rendite. In unserem Beispiel sank die Rendite um ueber einen Prozentpunkt -- von 3,90 auf 2,84 Prozent.
Hausgeld ist ein Kaufkriterium: Analysiere Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Protokolle gruendlich vor dem Kauf. Das Verhaeltnis von nicht umlagefaehigem Hausgeld zur Kaltmiete ist eine wichtige Kennzahl.
Vorausschauend kalkulieren: Hausgeld steigt tendenziell -- und Sonderumlagen koennen jederzeit kommen. Rechne verschiedene Szenarien durch, um die Belastbarkeit deines Investments zu testen.

Du moechtest all diese Faktoren fuer deine konkrete Wohnung durchrechnen? Mit ImmoCalc kannst du das Hausgeld detailliert in deine Kalkulation einbeziehen, den Cashflow vor und nach Steuern berechnen und mit der Szenario-Analyse verschiedene Hausgeld-Entwicklungen simulieren. So triffst du deine Investmententscheidung auf einer soliden Datenbasis -- statt auf der Bruttomietrendite aus dem Expose. Jetzt kostenlos ausprobieren.